CORONAVÍRUS E O IMPACTO NOS CONDOMÍNIO EDILÍCIOS

Em um primeiro momento, cabe ressaltar que o condomínio não é administrado pelo síndico, isoladamente, pois deve obedecer às normativas advindas da assembleia de condôminos, como regra geral. Assim, as decisões no âmbito do condomínio dependem da assembleia de condôminos. O síndico apenas executa as determinações da assembleia e deve seguir as regras de convocação previstas na convenção do condomínio ou, na sua falta, na lei civil.

Portanto, ressalta-se que o síndico não pode, por si só, determinar atos que não estejam previstos nas deliberações assembleares, nem na convenção. De todo modo, cada caso deve ser analisado à luz da convenção específica, especialmente no capítulo que versa sobre as atribuições do síndico, embora existam regras gerais que devam ser levadas em conta.

Diante desses aspectos e das questões relativas à pandemia, os síndicos deverão de observar as regras gerais dispostas na lei civil em suas deliberações, como a convocação de assembleia geral extraordinária, de caráter emergencial, diante das questões especiais que envolvem a prevenção de contaminação da COVID-19, para que a assembleia possa deliberar quais medidas de proteção à saúde dos moradores devem ser tomadas pelo condomínio. O síndico estaria apenas desobrigado de convocar a assembleia se a questão envolver a necessidade de uma decisão com alto grau de urgência. Portanto, quanto ao modo de convocação, a assembleia pode ser realizada por plataformas eletrônicas.

Mas e como fica a questão do uso das áreas condominiais?

Inicialmente, é importante observar que alguns síndicos têm tomado medidas razoáveis de prevenção à contaminação, e por decorrência da necessidade criaram algumas limitações ao uso da propriedade condominial, e que muitas vezes não criaram discussões por parte dos demais condôminos. Nesses casos, a solução interpretativa dada por Rubens Carmo Elias Filho e Rodrigo Karpat é de que seja feita a aplicação analógica do art. 1.324, do Código Civil, que assim prevê: “Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”.

Assim, em razão da consciência geral da gravidade do problema trazido pela COVID-19 e, em boa parte dos casos, os síndicos criaram soluções limitativas que agradaram a todos. Nesses casos, a ausência da assembleia não macula a decisão isolada do síndico, que acaba sendo aprovada de maneira tácita pelos demais condôminos.

De todo modo, decisões como proibir ingresso ou passagem por áreas comuns por parte de profissionais da área de saúde ou outras limitações severas ao direito de propriedade ou mesmo à pessoa, como, por exemplo, exigira a medição da temperatura corporal do condômino, devem observar a regra geral da natureza assemblear.

Ressalta-se que a limitação do direito de transitar nas áreas comuns (elevador, portaria) não se mostra medida razoável ou possível. Evidentemente que é possível ao condomínio limitar o trânsito de pessoas, mas não impedir que as pessoas acessem suas unidades autônomas.

E por fim, quanto ao uso das demais áreas de uso comum do condomínio nota-se que eventualmente, no caso das academias, poderá ser permitido com limitações quanto ao número de pessoas, devendo ser usada em horários específicos e agendados, além de impor obrigações ao condômino de comunicar ao condomínio o fim do período de uso para que haja uma limpeza específica da área.

Quanto à possibilidade de realização de festas e recepções no ambiente condominial e uso da piscina, nota-se que pelo fato das aglomerações durante o período de quarentena aumentarem o risco à saúde da coletividade, é recomendável a proibição completa de festas nas áreas comuns e na própria unidade autônoma, considerando que a festa aumenta o fluxo de pessoas no ambiente condominial.

O uso da piscina é também um aspecto que pode levar a decisões polêmicas por parte do condomínio, a solução pode ser a mesma sugerida para outros equipamentos de uso comum, apesar de sempre se ter a recomendação para que não seja usada. Vale dizer, poderá o condomínio limitar o uso, permitindo, eventualmente, o uso individual, com hora marcada e reservada, afastando de riscos de contaminação os demais condôminos.

A visita de pessoas ao condomínio também pode ser limitada, estabelecendo-se, por exemplo, a impossibilidade de visita de pessoas para a realização de festas, ou questões que não sejam eminentemente essenciais. As obras nas áreas comuns ou mesmo nas unidades autônomas também devem ser suspensas. Somente devem prosseguir serviços comprovadamente emergenciais, cuja suspensão poderá acarretar maiores riscos aos condôminos (obras estruturais, por exemplo), ou para realização de serviços emergenciais.

Portanto, deverá o condômino observar a realização de assembleias pelos meios eletrônicos, evitando aglomerações e procurar restringir o uso das áreas comuns, para que não contribua com a aglomeração de pessoas e propagação de doenças, sempre visando a segurança dos moradores, que é dever do condômino (art. 1.336, IV, Código Civil).

É tempo de solidariedade, devendo a sociedade dar o seu exemplo e, em especial, aqueles que vivem em condomínio, para que juntos possamos passar por este momento.


Fonte: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/322683/o-impacto-do-coronavirus-nos-condominios-edilicios-assembleias-e-limitacoes-ao-direito-de-uso-a-propriedade

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