No último mês, diversos decretos estaduais e/ou municipais determinaram o fechamento de vários estabelecimentos comerciais, shoppings centers, entre outros, inviabilizando o exercício da atividade empresarial nestes locais. Disso, comércios e serviços têm buscado alternativas para vender fora de seu ponto comercial.
Por este motivo, a renegociação extrajudicial dos contratos de locação, desde que seja pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, é a melhor das opções a se seguir, buscando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.
O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.
Assim, locador e locatário podem entrar em um acordo, que poderá ser da concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado, ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário. Outra opção, é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior, sendo que assim o locador receberia o valor em um momento posterior. Em decorrência disso, as partes podem, até mesmo, acordar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.
Em casos mais extremos, outra possibilidade é a revisão do contrato, pela aplicação da teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil. Nesses casos a discussão irá para o Judiciário, onde o próprio juiz irá corrigir a desproporção do valor e da prestação devida, de modo que venha a assegurar o valor real da prestação, por motivos imprevisíveis.
Por fim, como última possibilidade, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil, em observância a teoria da onerosidade excessiva. Nesta questão, os contratos de execução continuada ou diferida que tenham uma prestação excessivamente onerosa para uma parte e uma vantagem excessiva para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor requerer a resolução do contrato.
Dúvidas? Entre em contato conosco.